Íme az 5 leggyakoribb hiba, amellyel a gyakorlatban rendszeresen találkozunk:
1. Megállapodás túl hosszú bérleti futamidőről
A 15-20 év „stabilnak” tűnhet, de valójában ez a rugalmasság elvesztése.
Ez idő alatt:
– változik a piac
– nő a bérleti díj
– kedvezőbb bérlők jelennek meg
Optimálisan: tartalmazza a feltételek áttekintésének lehetőségét, vagy válasszon rövidebb futamidőt.
2. A megállapodás automatikus megújítása
Ez az egyik legveszélyesebb feltétel, hiszen ha nem nyújt be elutasítási kérelmet, a megállapodás automatikusan meghosszabbodik ugyanarra a időtartamra és azonos feltételekkel.
Probléma: a legtöbb bérbeadó nem is tudja, hogy valamit be kell nyújtani az ingatlanjogok állami nyilvántartásába.
Eredmény: ön észre sem véve "meghosszabbította" a szerződést.
3. A bérleti díj indexálásának hiánya
A fix összeg csak ma tűnik vonzónak, de néhány év múlva:
– az infláció "felfalja" a jövedelmet
– lényegesen magasabb a piaci bérleti díj
– szerződése a régi számon marad
Fontos, hogy a szerződésben legyen egyértelmű indexálási képlet (infláció vagy normatív monetáris értékelés).
4. A szerződés idő előtti felmondási lehetőségének hiánya
A gyakorlatban előfordulnak olyan helyzetek, amikor a szerződés vagy nem tartalmaz egyértelmű felmondási okot, vagy azokat úgy fogalmazták meg, hogy azok végrehajtása szinte lehetetlen. Ennek eredményeként a tulajdonos még a bérlő szisztematikus megsértése esetén is gyakorlatilag "kötve van" a szerződéshez, és kénytelen bírósághoz fordulni.
5. A föld harmadik felek általi albérletére vagy tényleges használatára vonatkozó korlátozások hiánya
Ez a gyakorlatban olyan helyzetekhez vezet, amikor a földet egy teljesen más személy műveli, akivel a bérbeadó nem áll szerződéses kapcsolatban. A telek feletti ellenőrzés elveszik, és a tényleges bérlő befolyásolása sokkal nehezebbé válik.
Összefoglalva, a fő probléma nem az egyes pontokban, hanem az átfogó megközelítésben rejlik. A földbérleti szerződést gyakran formalitásnak tekintik, bár a valóságban ez az eszköz kezelésének kulcsfontosságú eszköze. Nemcsak a bevételi szintet határozza meg, hanem a földterület feletti ellenőrzés szintjét is.
Ezért az aláírás előtt nem csak a bérleti díj összegét érdemes felmérni, hanem az egyes feltételek hosszú távú következményeit is-. Mert a hibák legtöbbször csak akkor válnak nyilvánvalóvá, ha csak bonyolult és hosszadalmas jogi eljárások során lehet kijavítani.
