A mezőgazdasági nagykereskedelmi piacra szánt telkek területhasználati kódjainak versengése az egyik legjelentősebb gyakorlati probléma az ilyen projektek földhasználati tervezésében. Az ok abban rejlik, hogy a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúrája természeténél fogva összetett: kereskedési platformokat, raktári-logisztikai létesítményeket, szállítási szolgáltatásokat és szolgáltatási objektumokat egyesít, ami a gyakorlatban gyakran a különböző területhasználati szabályok „versenyéhez” vezet.
Ezt az információt Dr. of Law, Ukrajna tiszteletbeli ügyvédje, a VI., VII. összehívások népi képviselője, az Ukrajna Verhovna Rada Agrárpolitikai és Földügyi Bizottságának tagja (2012-2014) Volodimir Pylypenko osztja meg.
A versengő földhasználati kódok egyik példája a 01.12 (A mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúrájának elhelyezéséhez) és a 03.07 (Kereskedelmi épületek építéséhez és karbantartásához). A nagykereskedelmi piac szinte mindig magában foglalja a kereskedelmi pavilonokat/területeket, adminisztratív helyiségeket, kiszolgáló épületeket, ami esetenként tévedésből a 01.12 kód helyett a 03.07 vagy 03.15 területhasználati kódhoz vezethet.
Az agrár-szolgáltatások (termelők, berendezések, mezőgazdasági vegyészet, szolgáltatási műveletek) terén néha verseny van a 01.11 (Mezőgazdasági szolgáltatások nyújtása) és a 01.12 (Az infrastruktúra elhelyezése a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacokon) kódok között.
A földhasználati szabályzatok ütközésének kiküszöbölésére javasolt algoritmus, amely megfelel a bírói gyakorlat logikájának:
1. Határozza meg a telek kategóriáját a telek tulajdoni lapjaiból és az Állami Földkataszter adataiból! Ha a földterület mezőgazdasági, akkor a lakó- és közterületekhez tartozó földhasználati kód hozzárendelése a föld jogrendjének megfelelő megváltoztatása nélkül lehetetlen. Vannak esetek, amikor a már kialakított földterületet, beleértve a földhasználóktól közcélra elvett földterületet, a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacra helyezik át. A mezőgazdasági nagykereskedelmi piacokról szóló ukrán törvény 10. cikke előírja a közszükségletekre történő vásárlást/kisajátítást, és eljárásilag az ilyen cselekményeket az ukrán földtörvény szabályai szerint hajtják végre (146., 149. cikkek stb.), és szükség esetén (magántulajdon esetén), figyelembe véve Ukrajna különleges törvényét, az ukrán ingatlanok, egyéb ingatlanok, ingatlanok "Onotte, Onotte" amelyek magántulajdonban vannak, közszükségletek vagy társadalmi szükségszerűség miatt."
Ilyenkor előfordulnak olyan helyzetek, amikor a mezőgazdasági területeket kisajátítják, miközben csak a földhasználat típusa változik a meghatározott kategóriában. Ezért a kisajátítást és a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacra történő átadást követően a helyes földkategória meghatározásához szükséges a korábbi földhasználó tulajdoni okmányait figyelembe venni.
A földjogszabályok közvetlenül kötik a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúráját a mezőgazdasági területek kategóriájához. Így Ukrajna földtörvénykönyvének 22. cikke meghatározza, hogy a mezőgazdasági földek közé tartoznak a mezőgazdasági termékek előállítására, mezőgazdasági tudományos kutatási és oktatási tevékenységekre, valamint a megfelelő termelési infrastruktúra elhelyezésére szolgáló földterületek, beleértve a nagykereskedelmi mezőgazdasági piacok infrastruktúráját is.
Ezt a jogalkotási logikát a Földhasználati típusok Osztályozása részletezi, ahol a "Mezőgazdasági területek" részben külön földhasználati típus található 01.12 - "A mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúrájának elhelyezése". Ezért a földjogi rendszer szempontjából a termőföldeken a nagybani piac (mint a mezőgazdasági piac infrastrukturális objektuma) elhelyezését a földgazdálkodási dokumentációban a megfelelő földhasználati mód (01.12.) megállapításával és az Állami Földkataszter tájékoztatóban való tükrözésével kell formalizálni.
2. Határozza meg a telek biztosításának „fő célját” az elsődleges dokumentumokból (határozat/szerződés/állami aktus/földgazdálkodási projekt).
3. Alkalmazza a specialitás elvét (lex specialis): ha az osztályozóban az Ön esetére meghatározott kód szerepel, akkor azt válassza. A mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúrája esetében az osztályozó közvetlenül tartalmazza a 01.12 kódot.
4. Ellenőrizze a településrendezési dokumentációnak (funkcionális övezet/rendezési terv/átfogó terv) való megfelelést. Ez különösen akkor fontos, ha a telek lakott területen található. Ha a funkcionális zóna „agro-logisztika/termelés/raktár/piaci infrastruktúra”, akkor a 01.12 kód vitathatatlan.
5. Határozza meg a telken belül található infrastruktúra jogi természetét. Állapítsa meg, hogy a projekt/objektum valóban mezőgazdasági nagykereskedelmi piac, nem pedig kiskereskedelmi bevásárlóközpont. A legerősebb jelzők: 1) a jogszabálynak megfelelően megadott mezőgazdasági nagykereskedelmi piac státusza (megbízott szerv végzése + igazolás), ha már megszerezték vagy egyidejűleg megszerezték; 2) működési szabályok/üzleti modell (nagykereskedelmi forgalom, mezőgazdasági termékek, logisztika, veszteségcsökkentés, "agrárpiaci infrastruktúra" komplexumként). Ha a mezőgazdasági nagykereskedelmi piac infrastruktúrája (áruáramlás + logisztika + termelő/vevő szolgáltatás) dominál, akkor célszerű a 01.12 kódot használni. Ha túlsúlyban van a kereskedelmi kereskedelem (specifikus mezőgazdasági "piaci" funkcióval nem rendelkező üzletek/pavilonok), a 03.07 kód (illetve az osztályozó korábbi verziójában a 03.10 kód) az irányadó.
A 01.12 és a 03.07 (korábban 03.10) kódok nem „azonos földhasználati rendeltetésű változatok, hanem különböző jogi szabályozások kódjai, mivel a 01.12 közvetlenül a mezőgazdasági területek körébe tartozik, míg a 03.10 a közcélú/kereskedelmi infrastruktúra objektumait írja le.
Miért kell a nagykereskedelmi mezőgazdasági piacok földjeit a 01.12 kóddal ellátni, és milyen kockázatokkal jár az ilyen telkek közcélú besorolása.
Először is, Ukrajna földtörvényében van egy közvetlen utalás: a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúrája a mezőgazdasági földek összetevője. Ukrajna földtörvénykönyvének 22. cikke közvetlenül tartalmazza a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúráját azon célokra, amelyekre a mezőgazdasági területeket biztosítják. Ezért, ha az objektum alapvetően "mezőgazdasági nagykereskedelmi piac", a földhasználat helyes alapja a mezőgazdasági területek, nem pedig az állami építkezés.
Másodszor, a területfelhasználási és rendezési terv (LUZP) egy speciális, szűk 01.12 kódot biztosít, amely elsőbbséget élvez a 03.07 (korábban 03.10) általános „piaci” kóddal szemben.
Harmadszor, a mezőgazdasági területek mezőgazdasági célú hasznosításának prioritása. Ukrajna földtörvénykönyve megállapítja a mezőgazdaságra alkalmas földek elsőbbségét, és óvatosan kezeli azokat, amikor nem "mezőgazdasági célokra" osztják ki azokat. Ha a mezőgazdasági nagykereskedelmi piac funkcionálisan a mezőgazdasági termelési lánc része (logisztika/raktározás/elsődleges feldolgozás stb.), akkor az ilyen földterületek közcélú építési átalakítása a 03.07 (korábban 03.10) kóddal a mezőgazdasági területekről való indokolatlan kivonásnak tűnik, ami ellentmond az ukrán földtörvény 22., 23. cikkének.
Negyedszer, a 03.07 (korábban 03.10) kód alkalmazása megköveteli a városrendezési követelmények szigorú betartását. Így a lakó- és közterületek használata az általános tervnek és egyéb településrendezési dokumentációnak megfelelően történik. A lakott területen kívüli telkek esetében ez gyakran azt jelenti, hogy megfelelő tervezési alap és funkcionális indoklás nélkül a hatóságok/szabályozó szervek megkérdőjelezik az ilyen "urbanisztikus" használat jogosságát.
Fontos pontosítás: az ukrán földtörvény 38. cikkelyének jelenlegi változata funkcionálisan, közvetlen kapcsolat nélkül fogalmazza meg a lakó- és közterület fogalmát "csak lakott területen belül". Ha azonban egy telek nagykereskedelmi mezőgazdasági piacra történő átruházása 2020. június 17. előtt történt (az ukrán földtörvény 38. cikkének módosítása előtt), akkor a telket lehetetlen közcélú építményként minősíteni.
A 01.12 "A mezőgazdasági nagykereskedelmi infrastruktúra kiépítésére" jelzésű földterület lakott területen belüli elhelyezésére – a terület funkcionális rendeltetésére vonatkozó követelmények (városrendezési dokumentáció) és a területhasználat megfelelő kijelölése esetén – nincs jogszabályi tilalom. Ukrajna „A mezőgazdasági nagykereskedelmi piacokról” szóló törvénye előírja, hogy a mezőgazdasági infrastruktúra elhelyezkedését az arra jogosult központi szerv határozza meg „az érintett területen” gazdasági célszerűség alapján (a „csak lakott területen kívül” fenntartás nélkül).
Hasonlóképpen nincs általános jogszabályi tilalom arra vonatkozóan, hogy a 03.07 kódot csak a lakott területen belüli telkekhez rendeljék hozzá. 2020 óta az ukrán földtörvényben a lakó- és közterületek meghatározása nem kizárólag a lakott területekhez kötődik, hanem a funkcionális használaton keresztül (lakóépületek, középületek és építmények elhelyezése stb.) írja le.
Következtetések
A nagykereskedelmi mezőgazdasági piacok speciális jogi szabályozása nem szünteti meg a fő problémát – a földjogi szabályozás széttagoltságát, amely a földhasználati szabályzatok „versenyét”, és ennek következtében megnövekedett konfliktus- és szabályozási kockázatokat generál a mezőgazdasági vállalkozások számára.
Ugyanakkor a fentiekben ismertetett jogalkotási logikára, a termőföldek fokozott védelmére, valamint az elsődlegesen mezőgazdasági célú felhasználás biztosítására irányuló állami szándékra tekintettel a nagykereskedelmi mezőgazdasági piacok a jogszabályban meghatározott eljárás szerint speciális rendeltetésű, nevezetesen a mezőgazdasági nagykereskedelmi piacok infrastruktúrájának kihelyezésére szolgáló földterületeket szereznek. Ezért a megfelelő telkekhez ebben az esetben a 01.12 földhasználati kódot lehet hozzárendelni, mint az egyetlen lehetséges és a tényleges használati kódnak megfelelőt.
A gyakorlati dimenzióban a „helyes” területhasználati kód meghatározása során a telekképzés elsődleges dokumentumaira, az infrastruktúra tényleges domináns funkciójára és a városrendezési korlátozásokra (funkcionális övezetekre) kell támaszkodni, nem pedig az egyes objektumok formai jeleire (pavilonok, kereskedelmi helyiségek), amelyek csak elemei a mezőgazdasági nagykereskedelmi piac komplex infrastruktúrájának. A nagykereskedelmi mezőgazdasági piac földjogának formálásakor a dokumentumok minőségi jogi ellenőrzése biztosítja a kulcsfontosságú szempontokat – az infrastrukturális projektek megvalósításának kiszámíthatóságát, a beruházások védelmét, valamint a jogviták és a bűnüldözési eljárások kockázatának minimalizálását.
